ak - analyse & kritik - zeitung für linke Debatte und Praxis
/ Nr. 562 / 17.6.2011
Die Häuser denen, die drin wohnen
Was heißt soziale Infrastruktur in Bezug auf das Wohnen?
Die Aufgabe von Sozialpolitik ist es, die "Voraussetzungen für das gute Leben aller zu schaffen", so die prägnante Forderung von links-netz. Für die Themenbereiche "Gesundheit" und "Verkehr/Mobilität" gibt es bereits Beiträge, die diese Diskussion aufnehmen und anhand konkreter Politikfelder weiterführen. Wie wohnt und lebt es sich in einem "guten Leben für alle"? - fragen sich Nicole Vrenegor und Manuel Osório vom BUKO-Arbeitsschwerpunkt Stadt-Raum. (1)
"Wohnst du noch oder lebst du schon?", fragt eine große schwedische Möbelhauskette. Das Leben fängt damit an, so wird zumindest suggeriert, sich mit ihren Produkten einzudecken. Eine ungemein erfolgreiche Werbekampagne für ein ungemein erfolgreiches Unternehmen. Es ist kein Zufall, dass die größte Niederlage der Hamburger Recht-auf-Stadt-Bewegung in einem Volksbegehren lag, in dem über die Ansiedlung eben dieses Möbelhauses in der Innenstadt abgestimmt wurde. Dreiviertel der Befragten hatten dafür gestimmt.
Die Wohnung gilt als die Sphäre des Privaten schlechthin, als der Rückzugsort in einer kalten kapitalistischen Welt, als Ausdruck der eigenen Identität. Hier lebe ich - hier darf ich sein. Auch wenn die Idylle vom heimischen Nest trügt, der Mythos lebt. Kaum ein Bereich des gesellschaftlichen Lebens wird so strukturkonservativ gedacht wie das Wohnen, so unsere These.
"Emanzipative Gesellschaftsveränderung, und sei es auch nur schrittweise, ist ohne das Denken in radikalen Alternativen nicht möglich", schreibt links-netz. (2) Was wären also radikale Alternativen in Bezug auf das Wohnen? Die Hauptthese des Textes liegt darin, dass "in einer (potenziell) reichen Gesellschaft die Priorität von privaten auf den öffentlichen Konsum verlagert werden (muss)". D'accord. Die Umsetzung dieses Gedankens auf den Bereich des Wohnens fällt jedoch schwer. Wir teilen die Forderung von links-netz, dass das Planen und Betreiben der sozialen Infrastruktur möglichst unbürokratisch, dezentral und selbst verwaltet geschehen soll und fragen uns doch, wer sind denn diese selbstlosen, kommunikativen Subjekte, die die konkreten Aushandlungsprozesse moderieren und entscheiden?
Gemeinsame und stadtweite Diskussionen über Wohnen
Eine Idealform wäre sicherlich ein radikaldemokratisches Verfahren, das die Vergabe von Raum nach den "wirklichen" Bedürfnissen gewährleistet, ohne die Bevorteilung Einzelner zu ermöglichen. In Anlehnung an das, was Oskar Negt in Bezug auf eine Utopie der Arbeit entworfen hat, könnte man sich eine Idealform folgendermaßen vorstellen: Alle BewohnerInnen einer Stadt kommen zusammen, um zu diskutieren, wie der Wohn- und Arbeitsraum gestaltet werden soll: Wie viel Platz hat jede/r? Wie laut oder leise ist es? Wie grün soll es sein? Wie kinderfreundlich? Wie sind die Verkehrsanbindung und die soziale Infrastruktur? Voraussetzung für die Diskussionen ist, dass niemand weiß, wo er oder sie am Ende landen wird. Wer sich also für abgeschottete Wohnsilos an den Rändern der Stadt ausspricht oder für ungebremsten Verkehr in der Innenstadt, der oder die kann sich nicht sicher sein, später nicht selbst dort zu leben. Wohnen in schlechter Lage würde dann, so die Idee, über eine Verbesserung der Infrastruktur oder über andere Anreize ausgeglichen werden. Ziel ist es, insgesamt eine gerechtere Verteilung der gesellschaftlichen Ressourcen herzustellen.
Sucht man Ansatzpunke für die Verlagerung von privatem Konsum zu öffentlicher Infrastruktur im Bereich Wohnen, so lassen sich drei Ebenen unterscheiden: Grundlegend sind Veränderungen der Eigentumsrechte an Grundstücken und Gebäuden, um den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu sichern. Darauf können Gestaltungsmöglichkeiten und Selbstverwaltungsstrukturen der BewohnerInnen aufgebaut werden, die durch eine Dezentralisierung und Demokratisierung der Wohnungsverwaltung geschaffen werden. Mit diesen Gestaltungsrechten lässt sich schließlich an einer Vielzahl von historischen und aktuellen Beispielen anknüpfen, bei denen über das private Wohnen hinaus gemeinschaftliche Elemente des Zusammenlebens verwirklicht werden.
Das grundlegende "öffentliche Gut", das geschaffen werden müsste, wäre der offene Zugang zu bezahlbarem Wohnraum für alle Gruppen der Bevölkerung auf dem gesamten städtischen Territorium. Dem steht entgegen, dass die knappe Ressource "Grund und Boden" nicht gesellschaftlich kontrolliert wird, sondern in hohem Maß von privaten Eigentümern beherrscht wird.
Allerdings gibt es nach wie vor erhebliche kommunale und staatliche Grundstücks- und Wohnungsbestände, mit denen gestaltet werden könnte. So besitzt z.B. die Hamburger Wohnungsbaugesellschaft SAGA/GWG, die zu 100% Eigentum der Freien und Hansestadt ist, rund 130.000 Wohnungen (von ca. 883.000 Wohnungen in Hamburg insgesamt). Dazu kommt in Hamburg ein Flächenpotenzial für den Neubau von mehreren tausend Wohnungen. Schließlich gibt es weitere, schwer zu überblickende Grundstücksreserven, z.B. Erbbaurechte, und die Möglichkeit, als Stadt Grundstücke anzukaufen oder durch Enteignung zu übernehmen. Die Situation in anderen Kommunen müsste im Einzelnen erhoben werden, um abschätzen zu können, welche öffentlichen Flächenpotenziale bestehen.
Kommunale Wohnungsbestände sind allerdings häufig in zentral und hierarchisch ausgerichteten Gesellschaften zusammengefasst. Dadurch befinden sie sich in der Gefahr, dass parteipolitische Interessen die Besetzung des Führungspersonals dominieren und die strategische Planung und das operative Geschäft kurzfristig beeinflusst werden können. Das wird besonders schwerwiegend, wenn - wie bereits von vielen Kommunen vollzogen - das städtische Eigentum im Privatisierungswahn und/oder aus Haushaltsnot verkauft wird.
Nach wie vor wird Wohnen strukturkonservativ gedacht
Notwendig ist daher zum einen, dass hohe Hürden geschaffen werden, um den Bestand des öffentlichen Grundbesitzes zu sichern. Denkbar wäre, die Eigentumsrechte an kommunalen Grundstücken so komplex zu gestalten, dass mehrere Beteiligte, z.B. Mieterorganisationen und gemeinnützige Stiftungen mitwirken müssen, wenn über die Bebauung von Grundstücken oder die Vergabe von Erbbaurechten u.ä. entschieden wird. Eine vollständige Privatisierung der Grundstücke sollte ausgeschlossen sein. Anregungen für ein solches Konzept lassen sich bei der Stiftung Trias finden. (3) Brandaktuell wird diese Diskussion nach dem Schlichterspruch zu Stuttgart 21 geführt. Dort soll eine Stiftung die Bodenspekulation mit den Grundstücken verhindern, die auf dem Gleisgelände frei werden.
Neben dem Eigentum an Grund und Boden sollte auch das Eigenkapital neutralisiert werden, das in die Gebäude investiert wurde oder investiert wird. Dies bedeutet in einer gemäßigten Form, dass nur in sehr begrenztem Ausmaß Gewinne an die Anteilseigner ausgeschüttet werden und die Eigner nach einer Kündigung höchstens den ursprünglichen Wert ihrer Anteile zurückerhalten. In einer radikaleren Fassung der Kapitalneutralisierung würden keinerlei Überschüsse ausgezahlt und auf die Rückzahlung des eingebrachten Eigenkapitals bestünden ebenfalls keine Ansprüche.
Kapitalneutralisierung und die dauerhafte Festschreibung von öffentlichem Eigentum an Grund und Boden würden nicht ohne wirtschaftliche Auswirkungen bleiben. Dazu bedarf es genauerer Untersuchungen.
Die Neutralisierung von Grundstücken und Gebäuden sichert den Zugang zu den Wohnungen. Auf dieser Grundlage kann ein weiteres "öffentliches Gut" geschaffen werden, das die gemeinsame Gestaltung des Wohnens durch die BewohnerInnen ermöglicht. Dafür sollte die Verwaltung der Wohnungen dezentralisiert und durch Mitbestimmungsrechte der MieterInnen angereichert werden. Hier darf allerdings niemand zu seinem Glück gezwungen werden. Es ist denkbar, Beteiligungs- und Mitbestimmungsformen aufzubauen, die sich im Ausmaß der Gestaltungsrechte und der damit verbundenen Verantwortung unterscheiden.
Bereits heute findet sich ein breites Spektrum von Wohnmodellen, die mehr oder weniger weit reichende Einflussmöglichkeiten für die MieterInnen eröffnen. Vergleichsweise gering ist dabei der Einfluss von Mieterbeiräten, wie sie gelegentlich in kommunalen Wohnungsunternehmen zu finden sind. Meistens sind keine verbindlichen Entscheidungskompetenzen verankert, sondern nur unverbindliche Mitwirkungsangebote. Bei den großen Wohnungsgenossenschaften sind die MieterInnen meist Genossenschaftsmitglieder und haben formal weitgehende Rechte über Wahlen und über verschiedene Organe der Genossenschaft Einfluss auf die Geschäftsführung des Unternehmens zu nehmen. Allerdings werden bei großen Genossenschaften diese Rechte meist nicht mehr direkt von den Mitgliedern, sondern indirekt über gewählte VertreterInnen ausgeübt, so dass für den/die einzelne MieterIn nur noch wenig mitzubestimmen ist.
In Hamburg besitzen etwa 30 Genossenschaften, deren Gründung meist mehr als 80 Jahre zurückliegt, ca. 100.000 Wohnungen. In jüngster Zeit sind zarte Ansätze zur Dezentralisierung von Mitbestimmungsrechten gemacht worden. So haben einige der großen, älteren Genossenschaften Hausgruppen, die unter ihrem Dach neue Wohnungen gebaut haben, weitergehende Rechte eingeräumt, z.B. neue MieterInnen auszuwählen oder einen Teil der Instandhaltungsmittel selbst zu verwalten.
Außerdem gibt es jüngere Mietergenossenschaften, die Bestände von mehreren hundert Wohnungen aus ehemals kommunalem Besitz verwalten. Hier werden Vorstände und Aufsichtsräte direkt von den Mitgliedern gewählt und es gibt z.T. zusätzliche Gremien wie Belegungsausschüsse oder Baugruppen, in denen die BewohnerInnen unmittelbar an den Entscheidungen beteiligt werden. Noch weitergehende Selbstverwaltung der BewohnerInnen wird in kleinen Genossenschaften verwirklicht, die in den vergangenen 25 Jahren gegründet wurden, und Träger für einzelne oder mehrere Hausprojekte sind. Ähnlich hohe Autonomie genießen die Hausgruppen, die sich unter dem Dach des Mietshäusersyndikats zusammengeschlossen haben und die zusätzlich noch einen verbindlichen Solidarverbund unter den Projekten herstellen.
Veränderungen der Eigentumsrechte sind nötig
Schließlich gibt es in der Bundesrepublik eine schwer zu ermittelnde Zahl von Wohnprojekten, die als Vereine, GmbHs oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts organisiert sind, und unabhängig ihre jeweiligen Häuser verwalten und bewirtschaften. Die Kosten für eine dezentrale Verwaltung von Wohnungen werden nicht höher sein als bei einer zentralen Verwaltung großer Bestände. Die Erfahrungen kleiner Genossenschaften und kleiner Wohnprojekte zeigen, dass Verwaltungseinheiten von höchstens 500 bis 600 Wohnungen nicht teurer sind als die Massenverwaltung von tausenden von Wohnungen.
Eher ist damit zu rechnen, dass der kürzere Weg zu den MieterInnen und zu den jeweiligen lokalen Gegebenheiten dazu beiträgt, Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Investitions- und Mietausfallkosten einzusparen. Außerdem entfiele die Versuchung, Erträge, die für zukünftig anfallende Instandhaltungsmaßnahmen angespart werden müssen, aus den Objekten herauszuziehen, um kurzfristig höhere Gewinne zu erzielen. Damit stiege die Wahrscheinlichkeit, dass die Gebäude dauerhaft gut gepflegt werden.
Gut gepflegte Gebäude wiederum eröffnen die Möglichkeit, nach Rückzahlung des investierten Kapitals aus den weiter fließenden Mieteinnahmen neues Kapital anzusammeln. So können viele der westdeutschen Altgenossenschaften heute auf der Grundlage ihrer entschuldeten Wohnungsbestände in erheblichem Umfang Investitionsmittel bereitstellen, ohne die Mieten übermäßig erhöhen zu müssen. Das Mietshäusersyndikat strebt in diesem Sinn an, dass bereits länger bestehende Hausprojekte Mittel an das Syndikat übertragen, mit denen neue Projekte finanziert werden können.
Die hier nur kurz aufgezählten Beispiele lassen erahnen, dass es auch im Bereich Wohnen ein großes Potenzial für "neue Formen der Vergesellschaftung" (links-netz) gibt. Ob und wie Menschen solche Möglichkeiten für sich entfalten, lässt sich schwer absehen. Wir gehen aber davon aus, dass gesicherte Eigentumsrechte und direkte Mitbestimmung notwendige Bedingungen für gemeinschaftliche Formen des Wohnens sind. Die Vorschläge zur Neutralisierung von Boden und Immobilienkapital und Formen dezentraler Verwaltung von Wohnraum lassen sich nach unserer Einschätzung innerhalb der herrschenden Verhältnisse umsetzen. Dazu müssten allerdings erhebliche Kräfte mobilisiert werden, aber es ist mehr möglich, als man vielleicht vermutet.
Nicole Vrenegor, Manuel Osório
Anmerkungen:
